"Los extranjeros compran menos casas en Baleares. Piensan que ya no son bienvenidos"

Para la presidenta del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Baleares (API), Natalia Bueno, en declaraciones a mallorcadiario.com, la retracción en este tipo de operaciones en las islas “no puede explicarse únicamente por factores como la inflación en territorios del centro y el norte de Europa, ni tampoco por el supuesto temor de estos potenciales compradores a desprenderse de sus ahorros. Si fuera así, la contracción del mercado no solo afectaría a Baleares”.

De hecho, según señala la representante sectorial, los registros oficiales ponen de manifiesto que en otras comunidades y provincias “la tendencia es justamente la inversa, es decir, los extranjeros adquieren más casas que hace un año, y, en consecuencia, el precio de la oferta, básicamente integrada por casas de lujo, aumenta, mientras que en el archipiélago baja”.

"SI AQUÍ NO LES QUEREMOS, PIENSAN EN OTROS SITIOS DONDE COMPRAR SU VIVIENDA"

¿Qué otras razones, por tanto, pueden estar detrás de este fenómeno de decrecimiento del mercado inmobiliario foráneo en Baleares? Natalia Bueno apunta, por un lado, a la alta fiscalidad de estas viviendas, cuyos principales adquirientes, en el caso de las islas, son mayoritariamente los ciudadanos procedentes de otros países.

Sin embargo, hay otra causa más: la sensación que se está transmitiendo en determinados territorios de que, siguiendo la argumentación de la presidenta de API, “en Baleares no son bienvenidos. Y, claro, ellos piensan que si aquí no les queremos y en otros sitios sí, les resulta más conveniente buscar vivienda en estas otras localizaciones”.

Los datos sobre el descenso del interés de los extranjeros a la hora de adquirir viviendas en las islas coincide en el tiempo con el debate político suscitado en torno a la propuesta, defendida por una parte de los socios del Pacte del Govern, de poner trabas e incluso limitar directamente la venta de propiedades inmobiliarias de Baleares a compradores que residen fuera del archipiélago.

"FALTAN DATOS PARA DETERMINAR SI LOS PRECIOS SUBEN A CAUSA DE LOS COMPRADORES EXTRANJEROS"

¿Sería esta una medida que generaría consecuencias positivas? Para Natalia Bueno, “implica aceptar que la venta de viviendas a estos adquirientes es el factor que principalmente ocasiona el aumento de precios en el mercado residencial. Y la verdad es que faltan datos concretos y objetivos para formular una afirmación como esta. Claro que el Govern puede obtener esta información si así lo desea, porque sería suficiente con que analizara las declaraciones de transmisiones patrimoniales que han tenido lugar en Baleares a lo largo de un periodo determinado y delimitar qué operaciones están relacionadas con la adquisición de primeras o segundas residencias, y cuántas de ellas han superado el montante del millón de euros”.

En cualquier caso, la controversia surgida en Baleares acerca de la conveniencia de restringir el mercado inmobiliario ha dejado de ser un tema exclusivamente local para convertirse en un debate recurrente también en estos países. Según Bueno, “la prensa internacional se está haciendo eco de que en las islas estamos manteniendo esta confrontación de opiniones. En nuestra organización lo sabemos bien, porque mantenemos contacto directo con agentes del sector que operan en otros territorios y que nos trasladan su diagnóstico de que en sus países se está instalando la opinión de que en Baleares sus conciudadanos ya no son bien recibidos”.

LAS OPERACIONES DESCIENDEN EN BALEARES MIENTRAS SUBEN EN OTROS TERRITORIOS

La realidad es que las adquisiciones inmobiliarias en el archipiélago por parte de clientes residentes en el extranjero han descendido en Baleares. La última actualización recogida en el portal web de Registradores de España (registradores.org), correspondiente al tercer trimestre de 2022 (falta todavía por actualizar el último periodo trimestral del pasado año), refleja que estas ventas se hallan en el archipiélago por debajo de su nivel habitual, que oscila entre el 35 y el 40 por ciento.

En cambio, no ocurre así en otros territorios. Alicante, por ejemplo, está pulverizando sus propios registros, situándose en un 42,8 por ciento. Esto significa que de cada centenar de estas operaciones que se llevan a cabo en esa provincia, más del 42 por ciento corresponden a ciudadanos de otros países. En Canarias, los datos son también ascendentes, destacando el 40,46 por ciento de Santa Cruz de Tenerife, mientras que la capital de la Costa del Sol, Málaga, supera el 33 por ciento (33,85 por ciento).

Recientemente, Canadá ha impulsado una medida concreta de prohibición de ventas inmobiliarias a compradores foráneos. ¿Ha sido una buena idea? Para Bueno, “hace falta que transcurra un tiempo para comprobar cuáles son los efectos de esta regulación. No obstante, en Dinamarca ya existe una normativa semejante y, francamente, no tengo la percepción de que los precios de las viviendas en este país sean más económicos que los de Baleares”.

Al mismo tiempo, la presidenta de API insta a las administraciones a “predicar con el ejemplo. Si hablan de imponer limitaciones a estas operaciones, ¿por qué no hacen lo mismo con las subastas públicas que organizan para dar salida a sus inmuebles?”.

EL RIESGO DE DESTRUIR EMPLEO Y RIQUEZA

Para Natalia Bueno, restricciones de este calado “deben sopesarse adecuadamente, y hacerlo con datos objetivos en la mano, que, como decía, se pueden obtener sin demasiada dificultad, para trasladarlos a la población. De esta manera, los ciudadanos podrían opinar desde el conocimiento de causa, y no tan solo en función de ideas y teorías. Eso sí, quizás esta medida redunde en el efecto contrario: es decir, podría suceder que los precios no bajen y, por otro lado, se cree menos empleo. Tengamos en cuenta que el sector inmobiliario contribuye de forma importante al PIB balear y proporciona trabajo a muchas personas”.

Más allá del mercado extranjero, la presión inmobiliaria en el archipiélago “se está centrando,en la vivienda de segunda mano”, según refiere la máxima responsable de API, quien accedió a este cargo en mayo de 2019. En consecuencia, “los costes se incrementan y la oferta destinada a los compradores de clase media es cada vez más limitada, porque no se construyen nuevas viviendas. De hecho, hoy en día, es prácticamente inviable adquirir una casa en Baleares por una cantidad inferior a los 450.000 euros, y, aún así, este tipo de oferta también se está agotando”.

STOCK INMOBILIARIO

Por otra parte, Baleares y Palma se hallan entre los territorios donde la oferta de viviendas destinadas a la venta es inferior a la que existía hace un año. Concretamente, las islas forman parte del pelotón de cabeza en el ránking por provincias, con un decrecimiento de este parque inmobiliario estimado en un 12 por ciento, comparando los datos del último trimestre de 2022 con el mismo periodo del año anterior. Por su parte, en este mismo tramo de tiempo, Palma ha visto aminorarse el stock residencial en un 13 por ciento.

Así lo recoge un estudio elaborado y divulgado por Idealista, el marketplace inmobiliario centrado en la oferta existente en el sur de Europa. El informe sitúa a Baleares entre las provincias que presentan una tendencia descendente más acusada en esta evolución del mercado orientado a la venta. El descenso del 12 por ciento es uno de los más elevados a nivel nacional, solo por detrás de Santa Cruz de Tenerife, que se halla seis puntos por encima (18 por ciento), Valencia (17 por ciento), Pontevedra y Segovia (ambas, con un 14 por ciento).

También Palma ocupa un lugar destacado en el ránking elaborado por Idealista que compara, en este caso, la situación del stock residencial en las capitales de provincial. Con un decrecimiento del 13 por ciento, el dato de Palma es superior al de Madrid y Barcelona, si bien se ve ampliamente superado por el de Valencia y Alicante, con un 27 y un 25 por ciento de caída del mercado, respectivamente.

A nivel nacional, el estudio publicado por el portal Idealista recoge que la oferta de viviendas en venta se ha reducido un tres por ciento durante el cuarto trimestre de 2022, si se compara con el mismo periodo del año anterior.

POSIBLE RALENTIZACIÓN

Teniendo en cuenta que, a lo largo del tercer trimestre del ejercicio recientemente finalizado, la reducción de la oferta fue del siete por ciento, el informe concluye que el fenómeno de reducción del stock de viviendas disponibles para su adquisición podría estar ralentizándose. Las razones argumentadas son el encarecimiento de la financiación y la mayor dificultad de muchas familias a la hora de acceder a la compra de una unidad residencial.

En cualquier caso, la mayoría de capitales de provincia cuentan, en estos momentos, con menos viviendas en venta de las que había hace un año. Esta es la lectura general. No obstante, la situación no es análoga en todas las capitales, ya que en 16 de ellas la oferta disponible ha aumentado.

De esta manera, la mayor reducción se ha producido en Valencia, donde alcanza nada menos que el 27 por ciento, y en Alicante, con un 25 por ciento. A continuación, cabe destacar las caídas registradas en Cuenca (-24 por ciento), Ávila (-22), Santander (-20), Pontevedra (-18), Melilla (-17) y Segovia (también -17 por ciento).

GRANDES CAPITALES

De entre los mercados de las grandes capitales, la oferta de vivienda en venta se ha reducido en Málaga (-16 por ciento), Barcelona (- seis por ciento), Bilbao (- cinco por ciento), Sevilla (- tres por ciento) y Madrid (-dos por ciento). En el caso de Palma, como ya se ha comentado, el nivel de reducción del stock es superior al de ciudades como Madrid o Barcelona, y alcanza, concretamente, un -13 por ciento.

En el otro extremo se hallan las capitales que registran el fenómeno contrario, es decir, el del incremento de la oferta residencial destinada a la adquisición comparando el último trimestre de 2022 y el último de 2021. Así ocurre, concretamente, en 16 ciudades, con Ceuta a la cabeza (25 por ciento). Le siguen Córdoba (17 por ciento), Soria (16), Jaén (11) y Girona (10).

Con incrementos de un solo dígito se encuentran Granada (ocho por ciento), Zamora (también ocho por ciento), Castellón de la Plana (siete por ciento), Albacete (igualmente siete por ciento), Teruel y Pamplona (en ambos casos, cinco por ciento), y Huesca y León (las dos, cuatro por ciento).

Finalmente, en Ourense el incremento se ha quedado en el tres por ciento, mientras que ha sido de solo el uno por ciento en Murcia y Zaragoza. Por su parte, Palencia es la única ciudad donde el stock de viviendas en venta se ha mantenido estable durante el último año, sin contabilizarse aumentos ni tampoco decrecimientos.

RÁNKING PROVINCIAL

Si se profundiza en los datos por provincias, a nivel nacional, la situación es similar, aunque son más los territorios que incrementan su parque disponible.

Así, Santa Cruz de Tenerife registra la mayor caída de la oferta, con un 18 por ciento en la comparación entre ambos trimestres. También son remarcables los datos de tendencia a la baja del stock obtenidos en Valencia (-17 por ciento), Pontevedra (-14) y Segovia (también -14 por ciento).

A continuación, se situán A Coruña (-13 por ciento), Baleares y Las Palmas (-12 por ciento en ambos casos). En las provincias de Cantabria, Málaga, Guipúzcoa y Huesca la caída ha sido del 11 por ciento, y en Madrid la oferta se ha reducido apenas un uno por ciento. En cambio, en la provincia de Barcelona, la oferta es un dos por ciento superior a la que existía en el trimestre que cerró el año 2021.

Córdoba, por su parte, ha visto cómo su stock de viviendas en venta crecía un 18 por ciento, encabezando un listado que completan Murcia (14 por ciento), Granada (11) y Castellón (10). Les siguen los incrementos contabilizados en Almería y Albacete (ocho por ciento, en ambos casos), y Jaén y Lleida (las dos, un seis por ciento).

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