Cuando nos planteamos la financiación de una necesidad, ya sea en el ámbito empresarial o en la esfera privada, normalmente estamos en la creencia que el límite de la cantidad que podemos solicitar a una entidad financiera nos lo marcará el valor de lo que logremos aportar como garantía a la operación, normalmente un inmueble, ya sea vivienda, local, hotel o nave.
Ante esta cuestión, la valoración del inmueble se deviene en una especie de cruzada ante la entidad que tenga que realizar el préstamo. Tenemos que pensar que para nosotros nuestras propiedades tienen un alto valor, basada en nuestra subjetividad, que quizás no se refleje por ninguno de los métodos de tasación a aplicar.
Esto se traduce en momentos de ansiedad y tensión hasta ver si encaja con nuestras pretensiones la cifra final del informe de la valoración. Y esta tensión se produce al desconocer que existen varios métodos de cálculo, y que al dar el inmueble como garantía, la normativa obliga a tomar la menor cifra entre esos métodos. Es una aplicación clara de un principio de prudencia.
Para las garantías hipotecarias, la normativa sobre las valoraciones, la orden ECO/805/2003 establece cuatro métodos técnicos utilizables: coste, comparación, actualización de rentas y residual. Estos métodos nos generan múltiples valores, por ejemplo el del coste, que como su nombre indica hace referencia al coste de las obras que se le suma al valor del terreno, en cambio el de comparación se determina el valor de mercado a partir de otras transacciones de bienes similares sustitutivos.
Estas diferencias son difíciles de entender para cualquier persona ajena a estas técnicas de valoración, que piensa que su casa sólo tiene un valor, que es el precio que puede sacar por ella. Y que le produce discusiones con su banco si no le permite alcanzar la cifra solicitada por la baja cobertura que ha dado la tasación en relación con el préstamo. Puede generar incluso frustración pensar que uno se compró una casa pagando un precio que la tasación no corrobora.
Este debate se crea al no entender que hay que saber que hablamos de estimaciones, no de datos fijos e inamovibles, y que difieren según el punto de vista o perfil de los potenciales compradores.
Para un empresario, por ejemplo, lo que le interesa del inmueble es qué generación de ingresos le puede ofrecer por una actividad económica que quiera emprender, por lo que su método de valoración adecuado sería el de actualización de rentas, no el del coste.
Pero hay que saber que lo primero y más importante que analiza un banco es la capacidad de reembolso que tenemos con nuestros ingresos corrientes frente a un crédito. Es decir, qué riesgo asume el banco al darnos dinero. Las garantías no personales para un banco son un plan B para recuperar el dinero en caso de variar nuestra capacidad de retorno del crédito, y no el límite del dinero a pedir.
Es cierto que permite a la entidad financiera mitigar el riesgo de la operación, realizando menos consumo de capital como límite del apalancamiento autorizado por ley o en caso de tener que provisionar por la incertidumbre sobre la capacidad de reembolso. Pero el planteamiento de financiación no debe nunca comenzar con el valor de la garantía real que podemos ofrecer, sino con la garantía personal por la renta que obtenemos. El inmueble permitirá que el banco nos dé el dinero con más o menos tranquilidad, después del primer análisis de nuestras rentas.
