Juan Carlos Rodríguez
¿Qué se puede hacer para afrontar la emergencia habitacional?
— Focalizaría las soluciones en la oferta, que es lo que muchos se empecinan en no ver; y favorecerla.
¿De qué manera?
— Desbloqueando las trabas administrativas para poder desarrollar el suelo urbano que está pendiente, además de incorporar nuevos mecanismos que permitan reconvertir locales en vivienda, así como crecer en alturas, lo cual tiene un impacto ambiental nulo. De esta manera conseguimos un win-win, aumentar la oferta y con ello, no incrementar o por lo menos contener, los precios del mercado residencial. Y facilitar a promotores y propietarios que desarrollen nuevas promociones sin tener ningún efecto ambiental.
¿Considera que intervenir el mercado de la vivienda, como piden algunos partidos, limitando el precio del alquiler, ayudaría?
— Esto no se trata de una opinión sino de una cuestión objetiva. Con los hechos en la mesa, no hay un solo territorio en el que intervenir los precios del alquiler haya funcionado. Esta medida se ha aplicado en Cataluña, y lo que ha pasado es que en lugar de bajar los precios, han seguido subiendo y ha desaparecido más de un 40 % de la oferta de vivienda de alquiler.
No entiendo cómo todavía hay partidos políticos y hay sectores que defienden esta medida. El problema de la vivienda en España lo tenemos en la oferta, no en la demanda. Todo lo que sea poner trabas o limitar la oferta, supondrá seguir incrementando precios y seguir dificultando el acceso a la vivienda.
"El problema de la vivienda en España lo tenemos en la oferta, no en la demanda"
¿Es usted partidario de la “amnistía urbanística” que ha hecho el Govern?
— Esta amnistía plantea muchas ventajas y prácticamente ningún inconveniente. Ventajas, porque se permite reconocer jurídicamente una realidad física que no se puede tumbar. Es decir, esta medida no está centrada en ningún crecimiento urbanístico, ni en la especulación. Simplemente permite reconocer legalmente lo que ya existe, y ello a un precio bastante alto, hay que decir.
Es un triple win-win-win, para el propietario que consigue legalizar su vivienda, la cual la Administración ya no se la puede tumbar porque ha perdido la capacidad de ordenar el restablecimiento de la realidad física alterada. Para las administraciones públicas, porque recogerán pingües beneficios, ya que hay que tener en cuenta que se va a pagar entre un 10 y un 15 % de recargo, además de los impuestos que se pagarían por construir una casa de cero; por ejemplo, el ICIO, el impuesto de construcciones, infraestructuras y obras.
Y el triple win también para el medioambiente, porque la Ley 7/2004, en su disposición adicional séptima, nos dice que si nos queremos beneficiar de esta regularización extraordinaria, hay que adoptar medidas de eficiencia energética e hídrica. Y además, los ayuntamientos podrán establecer criterios estéticos.
"Se va a pagar entre un 10 y un 15 % de recargo, además de los impuestos que se pagarían por construir una casa de cero"
¿Está a favor de que las áreas de transición (suelo rústico) puedan calificarse como suelo urbanizable para edificar en municipios que superen los 20.000 habitantes, como contempla el acuerdo al que han llegado el Govern y Vox?
— Me parece que es un decreto excelente, porque, como decía desde el principio, ataca al problema que tiene la vivienda en España, y especialmente en Baleares, que es la oferta. Este decreto da facilidades en cuanto al desarrollo de lo que ya está calificado como suelo urbano, como suelo urbanizable.
En relación con las áreas de transición, legalmente son consideradas suelo rústico común de régimen general, pero como su propio nombre indica, están pensadas para que un día sean suelo urbano. Son áreas colindantes a los núcleos urbanos pensadas para que se crezca urbanísticamente en ellas. Con lo cual, poner facilidades a propietarios y promotores para desarrollar el suelo urbano pendiente y las áreas de transición me parece una excelente noticia.
"Este decreto da facilidades en cuanto al desarrollo de lo que ya está calificado como suelo urbano, como suelo urbanizable"
Diga lo mejor de la legislación urbanística recientemente aprobada por el Govern.
— Lo mejor, que interviene sobre la oferta, que da facilidades a los propietarios, que pondrá más viviendas tanto en el mercado del alquiler residencia como en el de compra-venta. Ello supondrá que, además, haya muchas más viviendas a precio tasado, muchas más viviendas de protección oficial, muchas más reservas de vivienda, también supondrá mayores ingresos para las administraciones en cuanto a licencias, impuestos y demás.
¿Y lo peor?
— Diría que, aunque la intención es loable, se queda corta la legislación del Govern en materia de vivienda, porque la legislación urbanística en Balears sigue siendo una amalgama de normas inconexas, pensadas desde un despacho, sin tener en cuenta cómo opera en la práctica el urbanismo. Seguimos con unas limitaciones que, por ejemplo, los inversores y los promotores que nos visitan en el despacho no entienden. Unas limitaciones y unas trabas burocráticas con duplicidades, triplicidades, tempos que no se entienden y que frenan completamente la inversión, algo que es completamente impensable.
Creo que los avances en esta legislatura en materia de urbanismo y vivienda son positivos, pero creo que se puede hacer mucho más, sobre todo en cuanto a la agilidad en la tramitación de licencias y las facilidades a la hora de desarrollar, sobre todo, el suelo urbano.
"La legislación urbanística en Balears sigue siendo una amalgama de normas inconexas, pensadas desde un despacho"
¿Por qué se tarda tanto en conceder permisos de obra? ¿Es admisible esta demora que todo el mundo critica?
— No es admisible y, además, tiene un efecto sobre la inversión y sobre el mercado de la vivienda, porque la percepción de los inversores es que, para hacer promociones de vivienda en Baleares, pues tardarán años y esto tiene un coste de rentabilidad.
Estamos muy acostumbrados, especialmente desde la Administración, a querer revisar lo que ya ha sido supervisado anteriormente y, por eso, muchas promociones requieren de informes sectoriales en las que intervienen hasta tres administraciones distintas, un ayuntamiento, el Consell, el Govern, incluso Costas. No hay una conexión entre todas ellas, lo cual hace que los trámites se eternicen.
Yo apuesto por la vía de la declaración responsable y la comunicación previa, que son instrumentos que permiten a los propietarios desarrollar sus promociones con todas las garantías y todas las certidumbres, porque las tienen que firmar arquitectos y profesionales que están colegiados, con lo cual no dejan margen al arbitrio, sino que son mecanismos de obtener un título administrativo por la vía rápida, pero sin perder garantías.
¿Usted le recomendaría a alguien que se le pasa por la cabeza okupar una vivienda vacía, de un banco, por ejemplo, que la ocupe?
— A nadie recomendaría que cometiera un delito. Se trataría de un delito de usurpación o de allanamiento de morada, si se entrara en una vivienda habitada, y más desde la entrada en vigor de la modificación del artículo 795 de la Ley de Enjuiciamiento Criminal, que desde el 3 de abril establece nuevos plazos para tratar este tipo de delitos.
Pero nadie va a la cárcel por eso…
— Desafortunadamente no, porque tenemos una legislación que es todavía muy laxa y muy permisiva con delincuentes. La ocupación es una realidad problemática creciente, a pesar de lo que algunos nos quieran vender. Sólo el año pasado tuvimos más de 17.000 denuncias por okupación en España. Hace 10 años no eran ni 3.000, con lo cual se ha multiplicado el número de procesos por esta causa con una justicia infradotada, tanto humanamente como técnicamente, para atender todos estos procedimientos y con un sector, que a mí me llama mucho la atención. Muchos sindicatos incluso que levantan la bandera para defender a los okupas, y no hay que perder de vista que un okupa es alguien que está cometiendo un delito, por tanto es un delincuente.
"Tenemos una legislación que es todavía muy laxa y muy permisiva con delincuentes"
¿Entonces considera que hay instrumentos legales suficientes para defender los derechos de los propietarios?
— Suficientes no, hay instrumentos legales; lo que pasa es que se eternizan, porque tenemos no sólo el problema de la okupación, sino de la inquiokupación, que es un inquilino moroso.
Pero esto es por mor de los decretos aprobados por el gobierno de Pedro Sánchez para no desahuciar, ¿no?
— Exacto. Pero no hay que perder de vista que la vulnerabilidad estaba pensada en un decreto de 2020 causado por la pandemia. Han pasado cinco años, ya no hay apenas consecuencias económicas de esa pandemia. Que sigamos prorrogando los lanzamientos gratis a los morosos, también tiene un efecto pernicioso sobre la oferta del mercado al alquiler, porque esto está suponiendo que muchos propietarios vean cada día en las noticias que los okupas y los infractores y los morosos, cada día lo tienen más fácil y cada día tiene una normativa que les ampara más.
Entonces, lo que deciden estos propietarios es retirar sus viviendas del mercado. Y otra vez volvemos a la oferta, si reducimos la oferta, pero mantenemos o aumentamos la demanda, el precio seguirá creciendo, con lo cual, a mí me entristece mucho que el Gobierno de España, por un interés claramente electoral, lo que haga es favorecer tanto la okupación como poner facilidades a los inquilinos morosos, con los efectos que estamos viendo que tiene sobre la oferta. Porque en ocho años de gobierno, en vivienda no se ha hecho nada sino estropear lo poco que funcionaba.
"En ocho años de gobierno, en vivienda no se ha hecho nada sino estropear lo poco que funcionaba"
Si le viene algún cliente al despacho y le dice que quiere ampliar una cochera o añadir una altura a su vivienda, pero como no le van a dar permisos, lo va a hacer a la brava, ¿usted se lo recomendaría?
— En absoluto, porque esto implicaría infracciones urbanísticas que en Baleares están muy severamente castigadas.
La gente tiene la percepción de que no pasa nada…
— Es una percepción errónea, porque después vienen los llantos . A veces viene la gente a nuestro despacho lamentándose porque les han pillado; y cada vez es más fácil que les pillen, no solo por el aumento de celadores y personal destinado a la caza del infractor urbanístico, sino también por los sistemas tecnológicos, ortofotos, drones.
Ahora es muy fácil comprobar si ha habido una ampliación ilegal, un cambio de uso ilegal, y esto implica infracciones que en nuestro despacho las hemos visto de millones de euros, con lo cual en absoluto recomiendo a un particular saltarse a la torera la normativa urbanística, porque las consecuencias económicas pueden ser demoledoras.
Se han multiplicado los fraudes relativos al alquiler vacacional, gente que viene de vacaciones y se encuentra con que lo que ha pagado luego no lo tiene, incluso al alquiler de larga duración, ¿qué les podemos decir a esta gente?
— Lo primero, comprobar que no estamos ante un alquiler turístico ilegal y que cuentan con todas las licencias y certificaciones. Segundo, que interpongan la correspondiente querella por un delito de estafa, porque lo es a todas luces, y aquí hay que tener mucho celo con las plataformas en las que se anuncian estos inmuebles, y hay que comprobar que disponen de la correspondiente inscripción en el registro de actividades turísticas. De lo contrario, existen estos riesgos y ser estafados, especialmente en Baleares, donde los alquileres son de una suma económica bastante considerable.
¿Qué le recomendaría a alguien que quiere comprar una vivienda o un solar?
— La normativa cada vez es más exigente y cada vez es más necesario la intervención de profesionales en las operaciones de compraventa. En este caso, es imprescindible que el comprador cuente con el asesoramiento jurídico, que no se limite a los conocimientos de un intermediario inmobiliario. Mi consejo es que compre a través, primero, de un agente colegiado, que desde el 9 de noviembre de 2024, en Baleares, todos los agentes inmobiliarios tienen que tener una cierta formación para ejercer esa profesión.
Y en segundo lugar, hay operaciones que revisten de mucha complejidad, especialmente las que son en suelo rústico. Allí es donde considero que es imprescindible la intervención de un buen abogado urbanista que sea capaz de analizar en una due diligence, los riesgos de la operación, las posibilidades de desarrollo urbanístico de la vivienda o del terreno, así como la cuestión fiscal de la operación. Y finalmente está la cuestión de las hipotecas. Una compraventa tiene muchos frentes, la hipoteca, la fiscalidad, los riesgos urbanísticos, los riesgos civiles... Entonces, para eso es imprescindible contar con el asesoramiento oportuno, que única y exclusivamente, puede ofrecer un abogado especialista en Derecho Inmobiliario.
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En mi pequeño país subdesarrollado, Uruguay, han hecho DOS CATEGORÍAS de suelo que simplifica y modera un poco la oposición entre lo agreste y lo urbano.
Tales categorías, matices entre dos extremos, son: URBANO-RURAL Y RUR-URBANO.
Se ponderan características de las construcciones y tamaño de las parcelas.
De todos modos, gana siempre la especulación inmobiliaria, el gobierno y la élite. O sea, las mismas personas.