Creo que se está hablando poco sobre el modelo inmobiliario chino todavía desconocido para la mayoría de occidente. Si es cierto que la posible quiebra de la promotora china Evergrande lleva meses acaparando portadas, pero en mi opinión es más interesante detenerse en los orígenes de esta situación para entender mejor la dimensión del problema.
La economía china ha experimentado un despertar y crecimiento espectacular en los últimos 40 años consolidándose como la fábrica del mundo y creando unas relaciones bilaterales con muchos países de forma que un problema grave en la economía de este gigante afectará muchísimo a otras economías como por ejemplo la de EEUU, Brasil, Perú o Chile. No olvidemos que el país del dragón es un régimen comunista adaptado al libre comercio y con ciertas concesiones liberales, pero en el fondo es un país controlado por el gobierno central, un país comunista.
El sector inmobiliario es para variar uno de los responsables del crecimiento de la economía y la principal inversión de los ciudadanos chinos por varias razones. Adicionalmente el sector construcción concentra el 30% del empleo. El ladrillo se trata por tanto de un pilar de su economía y como en muchos otros países bajo un modelo salvaje, de expansión brutal y de codicia insaciable hasta que algo abrupto interrumpa el lucrativo y popular negocio.
Hace 40 años su población era campesina y muy pobre y fue cuando empezó la industrialización que inició el cambio en la población. Tras 20 años de crecimiento y una vez que las familias disponían de rentas para invertir el gobierno chino quiso dinamizar la economía y permitió ciertos modelos de propiedad privada que fue cuando las familias empezaron con sus primeras inversiones inmobiliarias. Existieron dos factores adicionales que consiguieron que la principal inversión familiar fuera la compra de una vivienda. La primera fueron las restricciones del gobierno a poder invertir fuera de china y la segunda fue la polémica ley del hijo único iniciada en 1979 y finalizada en 2015 por la cual las familias no podían tener más de un hijo lo que consiguió efectos indeseados como la preferencia por los varones y el genocidio silencioso de muchas niñas. Esta política comunista de control poblacional ha conseguido que exista un desequilibrio demográfico y que actualmente 30 Millones de varones estén buscando mujer. Dada la situación, las familias de las mujeres solo aceptan el matrimonio con un pretendiente que tenga vivienda en propiedad. Todos estos factores han conseguido que China tenga el mayor porcentaje de la población con vivienda en propiedad del mundo alcanzando el ratio medio del 90%. En EEUU y en Alemania los ratios son del 65% y 52% respectivamente. España es uno de los más altos con un 76%. El modelo tiene aún más diferencias respecto al que todos conocemos y es que los chinos no utilizan bancos para la compra, sino que el comprador consigue los fondos de sus ahorros y sobre todo de sus padres y otros miembros de la familia. La cultura china es muy ahorradora y eso está muy bien, pero lo preocupante es que prácticamente la única inversión de la mayoría de las familias es el ladrillo. Las diferencias no terminan ahí. El suelo sobre el que se edifican los pisos son concesiones públicas de hasta 70 años y tras este periodo el gobierno podrá renovar o no la concesión, está por ver. Por el lado del modelo promotor el negocio se financia con bancos y también con los adelantos de los compradores que están acostumbrados a comprar sobre planos. Por último, tenemos, esto sí característica común de todos los mercados inmobiliarios, la especulación. El ciudadano chino ha invertido en inmobiliaria de forma especulativa para aprovechar el crecimiento ininterrumpido en 20 años y que ha provocado que el 25% de los pisos estén vacíos. En definitiva, promotores y ciudadanos envenenados y cegados por invertir en inmobiliaria, curiosamente en un país comunista.
En todo este escenario nos encontramos con la situación muy delicada de la segunda promotora inmobiliaria del país, la ya conocida Evergrande, cuya deuda asciende a 300.000 MM de dólares, importe que para situarnos en su dimensión supera ampliamente el PIB de un país como Portugal. En este momento mantienen una cartera de viviendas en construcción de 1,5 MM de unidades. La caída de este grupo tendría consecuencias gravísimas sobre toda la economía china y consecuentemente sobre el resto de las economías que dependen de ella para su crecimiento.
Dado que la crítica situación financiera ha venido originada por las restricciones a la financiación tras nuevas políticas intervencionistas del gobierno comunista que pretende desacelerar el boom inmobiliario sería también probable que el mismo gobierno la intervenga antes de que quiebre, demasiado grande para caer. En cualquier caso, estarán de acuerdo en que están jugando con fuego y que la probabilidad de un estallido de la burbuja inmobiliaria no es ningún cuento chino.
